СТАТТІ І РОЗ’ЯСНЕННЯ ЗАКОНОДАСТВА

04.05.2017

Відлік строку дії договору оренди землі

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Так, з 25.10.2001 діє частина 2 статті 125 Земельного кодексу (“Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою”), яка мала таку редакцію: «Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації».

Необхідно відмітити, що під словосполученням «укладений договір підлягає державній реєстрації» слід розуміти державну реєстрацію письмового документа з відповідними реквізитами (дата, номер, сторони), який повинен містити передбачені законом істотні умови.

З 02.10.2003 діє стаття 18 Закону України «Про оренду землі»: «Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації»;

З 02.05.2009 діє друга та остання редакція статті 125 Земельного кодексу: «Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав».

Враховуючи викладене, з 02.05.2009 здійснюється подвійна реєстрація, а саме: державна реєстрація договору і державна реєстрація права, а договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

З 01.01.2013 набрала чинності частина 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 01.07.2004 № 1952-ІV(далі – Закон): «Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації»;

З 01.01.2013 виключено статтю 18 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої «договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації»;

З 05.04.2015 діє стаття 17 Закону України «Про оренду землі»: «Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Отже:

—  з 25.10.2001 по 01.05.2009 діє лише державна реєстрація договору.

—  з 02.05.2009 року по 31.12.2012 року діє і державна реєстрація права, і державна реєстрація договору.

— з 01.01.2013 року діє лише державна реєстрація права.

Враховуючи суттєві відмінності у правових позиціях законодавця, що діяли в різний час, слід зазначити, що строк дії договору визначається залежно від норми права, що діяла на момент підписання такого договору, зокрема, або з моменту реєстрації договору (до 31.12.2012 включно), або з моменту реєстрації права (з 01.01.2013).

З 01.01.2013 набрав чинності Закон, статтею 4 якого визначено речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації, в тому числі право оренди земельної ділянки. Частиною 2 статті 3 Закону встановлено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 N 161-XIV, відповідно до статті 17 якого об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Крім того, статтею 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим, цивільні права та обов’язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України по справі від 19.02.2014 № 6-162ц13). В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося.

Тому строк дії такого договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його підписання.

На сьогодні, Верховним Судом України висловлено наступну правову позицію щодо початку відліку строку дії договору оренди землі: “Строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення” (постанова ВСУ № 6-2777цс 16 від 18.01.2017).

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Та, слід наголосити , що згідно ч.2 ст.25 Закону України «Про оренду землі» орендар зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку. За недотримання цієї умови орендарем порушується земельне законодавство, визначене статтями 210 – 212 Земельного кодексу України, зокрема за самовільне зайняття земельної ділянки, що також передбачено п.41 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 .


14.12.2016

Особливості встановлення особи при вчиненні реєстраційних дій  державним реєстратором з огляду на законодавчі зміни

    Встановлення особи при вчиненні реєстраційних дій  державним реєстратором речових прав на нерухоме майно нотаріусом визначається Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127.

     Пунктом 8 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 (зі змінами), визначено, що під час формування та реєстрації заяви у базі даних заяв державний реєстратор, уповноважена особа встановлює особу заявника на підставі передбаченого Законом України «Про Єдиний державний демографічний реєстр та документи, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус» документа, що посвідчує таку особу.

   Слід зазначити, що частину 1 статті 13 Закону України “Про Єдиний державний демографічний реєстр та документи, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус” №5492-VI від 05.07.2012р. викладено в новій редакції перелік документів, які посвідчують особу та відповідно до їх функціонального призначення поділяються на:

1) документи, що посвідчують особу та підтверджують громадянство України:

а) паспорт громадянина України;

б) паспорт громадянина України для виїзду за кордон;

в) дипломатичний паспорт України;

г) службовий паспорт України;

ґ) посвідчення особи моряка;

д) посвідчення члена екіпажу;

е) посвідчення особи на повернення в Україну;

є) тимчасове посвідчення громадянина України;

2) документи, що посвідчують особу та підтверджують її спеціальний статус:

а) посвідчення водія;

б) посвідчення особи без громадянства для виїзду за кордон;

в) посвідка на постійне проживання;

г) посвідка на тимчасове проживання;

ґ) картка мігранта;

д) посвідчення біженця;

е) проїзний документ біженця;

є) посвідчення особи, яка потребує додаткового захисту;

ж) проїзний документ особи, якій надано додатковий захист.

Дана норма Закону № 5492-VI частково розширює перелік документів, які посвідчують особу та можуть бути використані нотаріусами для встановлення особи при вчиненні нотаріальних дій. Однак слід враховувати момент набрання чинності даним законом та застосовувати дану норму щодо документів, виданих після 01 жовтня 2016 року.

     Так, з набранням чинності Законом України від 14 липня 2016 р. № 1474-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус, спрямованих на лібералізацію Європейським Союзом візового режиму для України» (далі-Закон № 1474-VIII), який набрав чинності 01 жовтня 2016 року (крім окремих положень), терміни видачі паспортів громадянам України, які володіють неповною цивільною дієздатністю, а саме – дітям з 14 років було приведено у відповідність з Цивільним кодексом України. Відповідно до частини 2 статті 21 Закону № 1474-VIII кожен громадянин України, який досяг чотирнадцятирічного віку, зобов’язаний отримати паспорт громадянина України, такий паспорт оформляється на 4 роки.

   Тому з 01 жовтня 2016 року для встановлення особи неповнолітніх громадян України з 14 років необхідно подати паспорт громадянина України.

      У разі коли заявником є іноземець, документом, що посвідчує особу такого заявника, є національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або інший документ, що посвідчує особу іноземця. У разі коли заявником є державний службовець або посадова особа місцевого самоврядування, під час виконання посадових обов’язків документом, що посвідчує особу такого заявника, є службове посвідчення.

         Також, окремо слід звернути увагу на те, що відповідно до Закону України від 14 липня 2016 р. № 1474-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус, спрямованих на лібералізацію Європейським Союзом візового режиму для України» з 1 жовтня 2016 року в Україні запроваджується ряд змін у сфері видачі паспортів у формі картки всім громадянам, а також встановлюється новий перехідний період для видачі документів нового зразка.

        Запровадження паспорта-картки громадянина України розпочалося у січні 2016 року, і до 01 жовтня 2016 року нові паспорти видавалися лише особам, які 6 досягли 16-річного віку та оформлювали паспорт вперше.

       З метою уникнення черг навколо оформлення нових паспортів, Кабінетом Міністрів України було прийнято рішення щодо оформлення паспорта-картки лише у певних випадках. Відповідно до нових правил, паспорт картка оформлюватиметься як перший паспорт з 14 років, а також особам, які змінили прізвище, втратили, пошкодили паспорт, або звертаються для вклеювання фотокартки по досягненню 25- та 45-ти річного віку.             Відповідно у ряді випадків продовжуватиметься видача паспортів у формі книжечки старого зразка. Обов’язкова заміна документів законодавством не передбачена, як наслідок всі раніше видані документи будуть чинними до завершення строку їх дії. На такий перехідний період, державні реєстратори речових прав на нерухоме майно продовжуватимуть приймати для встановлення особи, документи, які посвідчують особу нового та старого зразка у формі книжечки.

Державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав управління

державної реєстрації речових прав на нерухоме майно департаменту реєстраційних послуг

Запорізької міської ради

Александрова Ю.О.

 


Підстави для державної реєстрації прав

Речове право як і будь-яке суб’єктивне право виникає при наявності певних юридичних фактів конкретних життєвих обставин, з якими закон пов’язує виникнення речового права на конкретне майно у певний спосіб.

Юридичний факт — це обставини реального життя, з якими закон пов´язує виникнення, зміну чи припинення речового права. Такі юридичні факти називаються підставами виникнення речових прав.

Наприклад статтею 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

За ч. 2 ст. 331 ЦК якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту такої реєстрації.

Зі змісту зазначених норм вбачається, що право власності на нерухоме майно виникає в особи з моменту його державної реєстрації.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень

Так, чинним Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та цим Порядком.

Отже, статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно чи його дубліката, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) рішення суду, що набрало законної сили. Стосовно реєстрації прав власності на нерухоме майно на підставі рішень судів, які ухвалені судами у цивільних справах слід звернути увагу, що рішення про визнання права власності на нерухоме майно є правовстановлюючим документом, на підставі якого проводиться державна реєстрація прав.

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно (наприклад, для державної реєстрації права власності на сформовану земельну ділянку в порядку відведення земельної ділянки із земель державної та комунальної власності подається рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про затвердження документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність або про затвердження документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки (в разі підготовки лотів до проведення земельних торгів).

Окремо, необхідно звернути увагу, що з 01 січня 2016 року набрали чинність зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до яких не передбачено видачі свідоцтв про право власності та витягів про державну реєстрацію, замість них видається інформація з Державного реєстру прав у вигляді інформаційної довідки в паперовій, шляхом її друку за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на аркушах паперу форматом А4 (210 х 297 міліметрів) без використання спеціальних бланків, проставлення підпису та печатки державного реєстратора.


 

З початку 2016 року свідоцтво про право власності на нерухоме майно не видається

Державна реєстрація прав на нерухоме майно є найважливішим елементом правового регулювання обігу нерухомості. З метою поліпшення процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно був прийнятий новий Закон України “Про внесення змін до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

Закон спрямований на спрощення вказаної процедури та врегулювання процедурних питань.

Основною зміною в Законі є виключення статті, якою передбачалась видача свідоцтв про право власності та витягів про державну реєстрацію, замість них видається інформація з Державного реєстру прав у вигляді інформаційної довідки, що діяло до 01 січня 2016 року.

На сьогодні, як і до 01 січня 2016 року, для проведення державної реєстрації прав безумовно подаються документи, на підставі яких така реєстрація проводиться. Так, чинним Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та цим Порядком. Тому, за загальним правилом для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна подаються документ, що відповідно до вимог чинного законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта нерухомого майна, технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна та документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси (крім випадків надання відомостей про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок).

Тож до відомостей про підставу для виникнення права власності слід віднести документи, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав завершується формуванням інформації з Державного реєстру прав для використання її надалі заявником.

Та пунктом 22 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, передбачено, що після внесення відомостей до Державного реєстру прав державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення цього Реєстру формує інформацію з нього, яка розміщується на веб-порталі Мін’юсту для доступу до неї заявника з метою її перегляду та з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено реєстраційний збір, її завантаження і друк.

Інформація з Державного реєстру прав за бажанням заявника може бути надана у паперовій формі уповноваженою особою суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріусом або його помічником з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено реєстраційний збір, шляхом її друку за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на аркушах паперу форматом А4 (210 х 297 міліметрів) без використання спеціальних бланків, проставлення підпису та печатки державного реєстратора.

Інформація з Державного реєстру прав у паперовій або електронній формі має однакову юридичну силу та містить обов’язкове посилання на Державний реєстр прав.

Саме тому інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав видаються без використання спеціальних бланків, проставлення підпису та печатки.

Отже, відтепер у разі коли державну реєстрацію права власності на нерухоме майно відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього. Така інформація долучається до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. У відповідності з абзацом другим частини п’ятої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на підставі цього запису власник вчиняє правочини зі своєю нерухомістю. Обов’язкове використання нотаріусом під час вчинення нотаріальної дії з нерухомістю відомостей Державного реєстру прав передбачене статтею 46-1 Закону України «Про нотаріат». Також частиною першою статті 55 цього Закону встановлено, що угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі прав.

Державний реєстратор                                                                                                                                   Ю.О.Александрова


Щодо зміни порядку проведення реєстраційних дій
прав на нерухоме майно та їх обтяжень


речові права, що підялгають державній реєстрації


Розяснення щодо перейменування населених пунктів, вулиць, провулків.