Судова практика, щодо питання державній реєстрації договору встановлення емфітевзису.

Договір встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Фабула справи №311/4089/15-ц: власником земельної ділянки було укладено договір оренди земельної ділянки на 10 років. Через два роки той же власник передав право користування вказаною земельною ділянкою іншій особі, але вже на підставі договору емфітевзису. Враховуючи зазначене, орендар був змушений звернутись до суду з позовом про визнання договору емфітевзису недійсним, оскільки останній не відповідає вимогам ч. 1 ст. 203 ЦК України в силу того, що його було укладено під час дії іншого договору, перереєстрацію або розірвання якого не зареєстровано у книгах реєстрації договорів оренди землі.

Рішенням Василівського районного суду Запорізької області від 21.07.2016 у справі №311/4089/15-ц в задоволенні позову було відмовлено. Суд посилався на те, що оспорюваний договір емфітевзису не може бути визнаний недійсним, оскільки він є фактично не укладеним у зв’язку з нездійсненням його державної реєстрації.

Апеляційний суд Запорізької області у рішенні від 22.11.2016 не погодився з висновками суду першої інстанції. Скасовуючи рішення Василівського районного суду Запорізької області від 21.07.2016 у справі №311/4089/15-ц, апеляційний суд вказав, що договір встановлення емфітевзису був укладений під час дії договору оренди тієї ж земельної ділянки, тобто без вирішення питання про припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки, а також не пройшов державну реєстрацію, як того вимагають положення ст. 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оспорюваним правочином порушене право власності позивача, тому наявні підстави для визнання договору встановлення емфітевзису недійсним та повернення земельної ділянки у власність позивача.

Подаючи касаційні скарги, користувач землі на підставі договору емфітевзису зазначав, що законодавством не передбачено обов’язку щодо державної реєстрації такого договору. При цьому на момент укладення спірного договору емфітевзису договір оренди земельної ділянки не мав для його сторін жодних юридичних наслідків, а відповідач не міг порушити право власності позивача на земельну ділянку, оскільки об’єктом договору емфітевзису є лише право володіння та цільового користування земельною ділянкою, а не право власності на неї.

У постанові від 18.04.2018 Верховним Судом у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду встановлено наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1, 5 ст. 102-1 ЗК України, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України.

Договір емфітевзису, що оспорюється, був укладений під час дії договору оренди тієї ж земельної ділянки, а також не пройшов державну реєстрацію, як того вимагали положення ст. 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оспорюваним правочином порушене право власності позивача, тому наявні підстави для визнання договору встановлення емфітевзису недійсним та повернення земельної ділянки у власність позивача.

Відповідно до ст. 4 названого Закону, обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, у. тому числі право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Таким чином, спірний договір встановлення емфітевзису на момент його укладення підлягав обов’язковій державній реєстрації.

З постановою Верховного Суду можна ознайомитись за посиланням http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73896563.