Суборенда земельних ділянок.

Відповідно до статті 8 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон), орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок.

Як правило, до укладання договорів оренди з громадянами та подальшої реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, сільськогосподарські товаровиробники підходять відповідально і прискіпливо. А тому наступним етапом є необхідність укладання договорів суборенди з сусідами-товаровиробниками на орендовані земельні ділянки, які знаходяться на території їх землекористування, та на земельні ділянки сусідів, які використовуються підприємством без жодних законних підстав.

Суборенда земельної ділянки – це передача земельної ділянки її користувачем (орендарем) іншій особі в користування без зміни її цільового призначення на строк та на умовах, визначених договором оренди.

Тобто орендар за погодженням з орендодавцем може передати орендовану земельну ділянку в користування іншій особі, але тільки за встановленим для неї цільовим призначенням.

Порядок передачі земельної ділянки в суборенду врегульовано статтею 8 Закону України «Про оренду землі».

Користувач земельної ділянки має право прийняти рішення про передачу її в суборенду у разі, якщо:

право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (для договорів оренди, укладених після 01.01.2013) або договір оренди земельної ділянки зареєстровано у встановленому законодавством порядку (територіальними органами земельних ресурсів, до 01.01.2013);

орендодавець погоджується з передачею земельної ділянки в суборенду (право передавати земельну ділянку визначено договором оренди як право орендаря; орендар надав письмову згоду на передачу земельної ділянки в суборенду; орендодавець не надіслав письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення протягом одного місяця після отримання звернення орендаря з цього приводу).

Слід пам’ятати, якщо в договорі оренди не передбачено право орендаря передавати земельну ділянку в суборенду, згода орендодавця на передачу земельної ділянки в суборенду за письмовим зверненням орендаря оформлюється:

для земель державної власності – наказом територіального органу Держземагентства (для земель сільськогосподарського призначення) або розпорядженням місцевої державної адміністрації (для земель інших категорій);

для земель комунальної власності – рішенням відповідного органу місцевого самоврядування.

Звертаємо увагу, що строк, на який укладається договір суборенди, не може перевищувати строк оренди земельної ділянки.

У разі припинення договору оренди, чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Окремо звертаємо увагу, що статтею 8 Закону передбачено можливість передачі в суборенду частини орендованої земельної ділянки. Але для цього необхідно визначити таку частину орендованої земельної ділянки встановивши її розмір та межі.

Встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди проводиться відповідно до топографо-геодезичних і картографічних матеріалів.

За результатами таких робіт складається технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди. Порядок її складання визначається статтею 55-1 Закону України «Про землеустрій».

На підставі складеної документації із землеустрою відомості про частину земельної ділянки, на яку поширюється дія договору суборенди земельної ділянки, включаються до Державного земельного кадастру (стаття 15 Закону України «Про державний земельний кадастр»). З цією метою розробник документації відповідно до вимог Порядку ведення державного земельного кадастру формує та разом з документацією передає державному кадастровому реєстратору електронний документ у вигляді файлу формату XML. За результатами внесення даних видається витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку, в якому відображаються відомості про її частину, на яку поширюється дія договору суборенди.

Відповідно до статті 8 Закону договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Але ця норма вже втратила актуальність і є не робочою, оскільки з 1 січня 2013 року право оренди та суборенди підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Реєстрація самого ж договору суборенди, як і договору оренди, не проводиться.

Законодавець визначив окремі випадки заборони передачі земельної ділянки в суборенду, а саме: коли на земельних ділянках розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності.

Інших відмінностей щодо передачі в суборенду земель державної або комунальної власності законодавством не встановлено.